“三关如一关”助力“冀货出海” 京津冀通关持续深化协作打造新增长极

如果把审计署未审计的地方融资平台包括在内，并按审计署已审计单位的平均数计算，那么，地方债务有可能接近15.6万亿元，其中银行贷款为12.37万亿元。

中国是一个外贸依存度很高的大国，不可能脱离国际增长和供给存活，事实上也没有任何国家可以做到这样。但是，人口的增长与土地的减少都是缓慢发生的，加上农业科技发展与农业生产投入的增加，不断推动着土地产出率的提升，在很大程度上缓和着人地矛盾，所以人地矛盾所导致的通胀过程，必然是一个缓和的过程。

由于成本上升，企业对投资资金与流动资金的需求都会增加，所以也会引起货币量的增长，所以货币量的增长是结果而不是原因。简单地说，就是通过发放食品券、消费券或者实物的方式，对中低收入人群进行财政补贴，通过转移支付，使他们的实际消费水平不下降，能够抵抗住通胀的压力。我对这样的看法难以认同，就近十年尤其是2003年以来的新一轮经济增长期来分析，认定货币供给量过度是证据不足的。当前美国先后进行了两轮量化宽松政策之后，对于本国的经济问题已经黔驴技穷了，除非美国能够通过再工业化，使得经济取得新平衡，但显然这条路已经不太可能了。所以，中国可能将在保持经济长期较快发展的条件下，长期忍受5~10%之间的通胀率。

总结来说，近十年的货币增长率低于前十年，而经济增长率与货币深化的程度和规模又高于前十年，我们并无理由认为近年来货币供给过量，更不能将其看做是当前的通胀的根源。实际增加的这一部分税收恰恰可以被政府用来作为财政补贴，减少通胀对于中低收入人群的伤害。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。

中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。一、中国高房价的秘密中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。

无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。

而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。

据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。

第六，对民营企业投资和发展的限制。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。

第十一，小户型拉高房价。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。

在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。

最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。二、再分析中国房价的真相任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。

更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。

说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。那是什么推动了这个的高房价呢?笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。

第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。

结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。

不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。

无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。

官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。

再看新数据： 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。